Cập nhật: 05/10/2026. Căn cứ: Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (hiệu lực 01/07/2026), Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, Thông tư 257/2016/TT-BTC về phí công chứng.
Mua bán nhà đất ở Đà Nẵng, ngoài tiền nhà, hai bên còn phải tính trước một khoản thuế phí không nhỏ. Với căn hộ 4,6 tỷ, tổng thuế phí đã vào khoảng 118 triệu đồng. Trang thuế phí sang tên nhà đất này có công cụ tính nhanh, giải thích từng khoản ai nộp, tính trên giá nào, và các trường hợp được miễn, để bạn chủ động khi đàm phán với bên kia trong giao dịch bất động sản Đà Nẵng.
Sang tên nhà đất phải nộp những khoản nào?
| Khoản | Mức thu | Tính trên | Thường do ai nộp |
|---|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% | Giá chuyển nhượng | Bên bán |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% | Giá tính lệ phí trước bạ | Bên mua |
| Phí công chứng hợp đồng | Theo biểu lũy tiến, tối đa 70 triệu | Giá trị tài sản hoặc hợp đồng | Hai bên thỏa thuận |
| Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận | Theo mức của HĐND thành phố | Từng hồ sơ | Bên mua |
“Thường do ai nộp” là thông lệ, không phải quy định bắt buộc. Pháp luật cho phép hai bên thỏa thuận người nộp, nhưng nên ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc để tránh tranh chấp lúc công chứng.
Thuế TNCN 2% khi bán nhà từ 01/07/2026 có gì thay đổi?
Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ 01/07/2026 vẫn giữ cách tính: thuế = giá chuyển nhượng × 2%, không chuyển sang đánh thuế trên phần chênh lệch lãi. Phương án tính 20% trên lợi nhuận hoặc theo thời gian nắm giữ đã được cân nhắc nhưng chưa áp dụng vì chưa đủ dữ liệu đất đai số hóa. Thời điểm xác định thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng.
Điều nhiều người mua chưa biết: giá dùng để tính thuế không được thấp hơn giá theo bảng giá đất của thành phố. Nếu hợp đồng ghi giá thấp hơn giá nhà nước, cơ quan thuế sẽ tính theo giá nhà nước. Vì Đà Nẵng đã tăng bảng giá đất nhiều lần, nhất là ở vùng ven, mức thuế tối thiểu cũng tăng theo. Xem giá nhà nước từng khu vực tại bảng giá đất Đà Nẵng 2026.
Ví dụ thuế phí với mức giá phổ biến ở Đà Nẵng
Bảng dưới đây tính sẵn cho một số mức giá thường gặp, giả định giá hợp đồng cao hơn giá nhà nước và giao dịch không thuộc diện miễn thuế. Phí công chứng tính theo biểu tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.
| Giá giao dịch | Ví dụ | Thuế TNCN 2% | Lệ phí trước bạ 0,5% | Phí công chứng | Tổng |
|---|---|---|---|---|---|
| 2,5 tỷ | Căn hộ bán lại khu Sơn Trà | 50 triệu | 12,5 triệu | 1,9 triệu | 64,4 triệu |
| 4,6 tỷ | Căn 2 phòng ngủ The Monarchy | 92 triệu | 23 triệu | 3 triệu | 118 triệu |
| 10 tỷ | Nhà phố, đất nền vị trí tốt | 200 triệu | 50 triệu | 5,2 triệu | 255,2 triệu |
| 38 tỷ | Biệt thự Euro Village 1 | 760 triệu | 190 triệu | 13,6 triệu | 963,6 triệu |
Biểu phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
| Giá trị tài sản hoặc hợp đồng | Mức phí |
|---|---|
| Dưới 50 triệu | 50.000 đồng |
| 50 – 100 triệu | 100.000 đồng |
| Trên 100 triệu – 1 tỷ | 0,1% giá trị |
| Trên 1 – 3 tỷ | 1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ |
| Trên 3 – 5 tỷ | 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ |
| Trên 5 – 10 tỷ | 3,2 triệu + 0,04% phần vượt 5 tỷ |
| Trên 10 – 100 tỷ | 5,2 triệu + 0,03% phần vượt 10 tỷ |
| Trên 100 tỷ | 32,2 triệu + 0,02% phần vượt 100 tỷ, tối đa 70 triệu |
Văn phòng công chứng có thể thu thêm thù lao soạn thảo, sao y, công chứng ngoài trụ sở. Hỏi rõ tổng chi phí trước khi hẹn ký.
Trường hợp nào được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng?
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa những người thân trong gia đình được miễn thuế, gồm: vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu; anh chị em ruột với nhau. Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất cũng có thể được miễn nếu đáp ứng điều kiện cụ thể. Chính phủ hướng dẫn chi tiết các điều kiện này, vì vậy trước khi giao dịch nên hỏi cơ quan thuế để chắc chắn mình thuộc diện miễn.
Cách giảm rủi ro khi tính thuế phí
- Không khai giá thấp hơn thực tế: ngoài rủi ro bị truy thu và phạt, người mua còn bất lợi khi sau này bán lại, vì giá mua thấp không giúp giảm thuế ở lần bán sau.
- Ghi rõ bên chịu thuế phí trong hợp đồng cọc: nhiều giao dịch ghi “giá bán đã bao gồm thuế phí” hoặc “bên mua chịu toàn bộ”, cần thống nhất từ đầu.
- Đối chiếu địa chỉ mới: sau sáp nhập, sổ đỏ có thể ghi phường cũ. Tra trước tại tra cứu phường mới Đà Nẵng để hồ sơ khai thuế ghi đúng.
- Tính luôn khoản vay: nếu mua bằng vốn vay, dùng thêm công cụ tính lãi vay mua nhà để biết số tiền trả hàng tháng.
Câu hỏi thường gặp
Bán nhà 3 tỷ phải đóng bao nhiêu thuế?
Thuế TNCN 2% là 60 triệu đồng, lệ phí trước bạ 0,5% là 15 triệu (bên mua thường nộp), phí công chứng khoảng 2,2 triệu. Tổng khoảng 77,2 triệu, chưa gồm phí thẩm định hồ sơ.
Từ 01/07/2026 thuế bán nhà có tăng không?
Không. Luật Thuế TNCN 2025 vẫn giữ mức 2% trên giá chuyển nhượng.
Giá tính thuế lấy theo hợp đồng hay theo bảng giá đất?
Lấy giá cao hơn trong hai giá. Hợp đồng ghi thấp hơn giá nhà nước thì tính theo giá nhà nước.
Mua nhà ở xã hội có phải nộp lệ phí trước bạ không?
Một số trường hợp được miễn theo quy định về lệ phí trước bạ. Người mua nên hỏi chủ đầu tư khi làm thủ tục cấp sổ. Xem thêm nhà ở xã hội Đà Nẵng.
Phí công chứng ai trả?
Do hai bên thỏa thuận. Thông lệ phổ biến là bên mua trả, hoặc chia đôi.
