Nghị Quyết 278/NQ-CP: Thời Hạn Sở Hữu Chung Cư Đà Nẵng Sẽ Tính Theo Niên Hạn Công Trình?

Ngày 18/9/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026. Nghị quyết yêu cầu dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) “quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình”. Luật cũng phải làm rõ quyền của chủ căn hộ đối với đất và việc xây lại khi chung cư hết thời hạn. Đây mới là định hướng soạn luật, chưa phải quy định có hiệu lực. Bài viết dưới đây giải thích quy định đang áp dụng, những gì có thể thay đổi, và người mua chung cư Đà Nẵng nên hiểu thế nào về thời hạn sở hữu chung cư Đà Nẵng.

Danh sách chung cư Đà Nẵng trên DTP ghi rõ trạng thái và thời điểm bàn giao của từng dự án, tiện đối chiếu khi đọc phần phân tích bên dưới.

Nghị quyết 278/NQ-CP nói gì về thời hạn sở hữu chung cư?

Nghị quyết 278/NQ-CP giao hoàn thiện 8 dự án luật để trình Quốc hội, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Với Luật Nhà ở, Chính phủ yêu cầu ba nội dung:

• Xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn của công trình xây dựng.
• Làm rõ quyền tiếp tục sử dụng đất để xây lại chung cư.
• Làm rõ quyền đóng góp tài chính để xây mới khi chung cư hết thời hạn.

Nghị quyết không nêu con số năm cụ thể. Tháng 7/2026, Bộ Xây dựng cũng đã bỏ đề xuất “sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn” khỏi dự thảo. Vì vậy, “niên hạn công trình” (tuổi thọ của tòa nhà) và “thời hạn sở hữu căn hộ” là hai khái niệm khác nhau. Không nên hiểu Nghị quyết 278 là căn hộ chỉ được sở hữu trong một số năm.

Quy định đang áp dụng: Luật Nhà ở 2023

Cho đến khi luật sửa đổi được Quốc hội thông qua, Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024) vẫn là căn cứ. Điều 58 quy định như sau:

• Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn tính từ khi nhà chung cư được nghiệm thu và đưa vào sử dụng.
• Khi hết thời hạn theo thiết kế, hoặc chưa hết nhưng hư hỏng nặng, UBND cấp tỉnh chỉ đạo kiểm định. Nếu công trình còn an toàn, chủ sở hữu tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Nếu không còn an toàn, chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại.

Niên hạn thiết kế và cấp công trình

Tuổi thọ thiết kế của công trình hiện theo QCVN 03:2022/BXD, có hiệu lực từ 1/6/2023. Quy chuẩn này thay cho QCVN 03:2012 và không còn gắn niên hạn với cấp công trình như trước. Thay vào đó, quy chuẩn chia các mức thời hạn sử dụng thiết kế, trong đó công trình dân dụng thông thường là không nhỏ hơn 50 năm. Riêng phân cấp nhà ở theo số tầng (Thông tư 06/2021/TT-BXD) như sau:

Cấp công trình	Số tầng cao
Cấp đặc biệt	Trên 50 tầng
Cấp I	25–50 tầng
Cấp II	8–24 tầng
Cấp III	2–7 tầng

Lưu ý: Thông tư 06/2021 đã được sửa đổi bởi Thông tư 02/2025/TT-BXD. Người mua nên đối chiếu bản hợp nhất mới nhất khi cần viện dẫn chính xác.

Căn hộ sở hữu lâu dài và căn hộ 50 năm khác nhau thế nào?

Thời hạn gắn với đất mới là điều phân biệt hai loại căn hộ. Niên hạn công trình không phải yếu tố phân biệt. Theo Luật Đất đai 2024, đất ở thuộc nhóm sử dụng ổn định lâu dài. Căn hộ du lịch hay condotel xây trên đất thương mại dịch vụ thì có thời hạn theo dự án, thường là 50 năm và có thể xin gia hạn.

Tiêu chí	Căn hộ trên đất ở (lâu dài)	Căn hộ/condotel trên đất thương mại dịch vụ
Thời hạn sử dụng đất	Ổn định lâu dài	Theo dự án, thường 50 năm, có thể xin gia hạn
Khi công trình hết niên hạn	Kiểm định; nếu phải phá dỡ thì thực hiện cải tạo, xây dựng lại theo Luật Nhà ở	Phụ thuộc thời hạn sử dụng đất còn lại và quyết định gia hạn
Mục đích phù hợp	An cư, tích lũy tài sản	Khai thác cho thuê, kinh doanh lưu trú

Khi chung cư phải phá dỡ, quyền lợi cư dân ra sao?

Theo Luật Nhà ở 2023 (Điều 60) và Nghị định 98/2024/NĐ-CP:

• Nếu khu đất tiếp tục được xây lại chung cư theo quy hoạch, chủ sở hữu được bố trí tái định cư tại chỗ. Chủ sở hữu cũng có thể chọn tái định cư nơi khác hoặc nhận tiền.
• Hệ số bồi thường K (tầng 1 từ 1 đến 2 lần, tầng 2 trở lên từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng) chỉ áp dụng cho nhà chung cư cũ xây trước năm 1994. Phần lớn chung cư Đà Nẵng xây sau mốc này.
• Nếu căn tái định cư lớn hơn phần được bồi thường, chủ sở hữu nộp thêm tiền chênh lệch theo giá nhà ở xây mới do UBND thành phố ban hành. Nếu nhỏ hơn, chủ đầu tư trả phần chênh lệch.
• Với chung cư xây sau 1994, dự thảo luật sửa đổi đang đề xuất cơ chế chủ sở hữu đóng góp chi phí xây lại. Đây mới là đề xuất, chưa có hiệu lực.

Ảnh hưởng đến thị trường chung cư Đà Nẵng

Với người mua để ở, căn hộ trên đất ở lâu dài vẫn là lựa chọn an toàn nhất. Khi đó, tuổi thọ thực tế của tòa nhà phụ thuộc lớn vào chất lượng xây dựng và bảo trì. Với nhà đầu tư cho thuê, condotel và căn hộ du lịch ven biển có giá mềm hơn, nhưng cần tính kỹ thời hạn đất còn lại khi bán lại hoặc vay thế chấp. Ngân hàng thường định giá và cho vay đối với căn hộ lâu dài thuận lợi hơn.

Phân bổ theo khu vực (địa chỉ cũ và phường mới sau 1/7/2025)

• Hải Châu cũ, nay là phường Hải Châu và phường Hòa Cường: tập trung căn hộ thương mại trên đất ở lâu dài, nhiều tòa cao tầng ven sông Hàn.
• Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn cũ, nay là phường An Hải, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn: dọc tuyến Võ Nguyên Giáp và Trường Sa chủ yếu là căn hộ du lịch, condotel trên đất thương mại dịch vụ. Lùi vào trong (khu Mỹ An, An Hải, Phước Mỹ cũ) có nhiều dự án căn hộ lâu dài.
• Liên Chiểu và Cẩm Lệ cũ, nay là phường Hòa Khánh, Liên Chiểu, Hải Vân, Cẩm Lệ, Hòa Xuân: nhiều nhà ở xã hội và căn hộ tầm trung trên đất ở.

Người mua nên làm gì lúc này?

• Kiểm tra loại đất và thời hạn sử dụng đất ghi trên sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán: đất ở lâu dài hay đất thương mại dịch vụ.
• Hỏi chủ đầu tư về cấp công trình, thời hạn sử dụng thiết kế và kế hoạch bảo trì.
• Theo dõi quá trình Quốc hội xem xét Luật Nhà ở (sửa đổi). Các điểm cụ thể về thời hạn sử dụng và đóng góp xây lại có thể thay đổi so với dự thảo.

Cần danh sách căn hộ sở hữu lâu dài đã có sổ tại Đà Nẵng? Xem mục chung cư Đà Nẵng hoặc nhắn Zalo 0961 442 079.

Nguồn tham khảo: Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 (vanban.chinhphu.vn); Luật Nhà ở 2023; Nghị định 98/2024/NĐ-CP; Luật Đất đai 2024; Thông tư 06/2021/TT-BXD; QCVN 03:2022/BXD. Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý. Cập nhật 9/2026.

Đọc thêm cùng chủ đề

• Cập Nhật Quy Định Thuế Phí Mua Bán Nhà Đất Đà Nẵng Đầy Đủ Nhất
• Hướng Dẫn Thủ Tục Sang Tên Sổ Đỏ Đà Nẵng Mới Nhất
• Kinh Nghiệm Mua Nhà Đà Nẵng Tránh Rủi Ro Pháp Lý Cho Người Mới

Dự án, tin rao liên quan

• The Filmore Da Nang – Hải Châu, giá bán từ 6,1 tỷ, giá thuê 25 – 50 tr/tháng (đã bàn giao)
• Sun Ponte Residence Đà Nẵng – Sơn Trà, giá bán từ 2,4 tỷ, giá thuê 13 – 50 tr/tháng (đang bàn giao)
• Đà Nẵng Times Square – FUTA Residence – Sơn Trà, giá bán 145 – 155 tr/m² (đang bàn giao)
• M Landmark Residences Đà Nẵng – Hải Châu, giá bán 179 – 279 tr/m² (đang mở bán)

Đang tìm căn hộ có pháp lý rõ ràng? Xem các dự án chung cư Đà Nẵng đang mở bán và đã bàn giao, hoặc gọi 0961 442 079 để được tư vấn.